凯德中国“进与退”：或抛售上海写字楼 新来福士落地苏州

　　位于上海市陆家嘴商圈的上海浦发大厦。

　　作为亚洲最大的多元化房地产集团之一，凯德集团在中国市场的一举一动都格外受到市场关注。

　　近日，凯德集团被曝出拟以18亿元出售2019年收购的上海浦发大厦70%面积。该项目位于上海市陆家嘴核心商圈，评估价为25.24亿元。对此，凯德集团相关人士向记者回应称：“该消息不实，集团仍将持续发展中国业务。”

　　就在同一天，凯德集团旗下地产上市平台凯德投资有限公司（以下简称“凯德投资”）与苏州工业园区管委会签署战略合作协议，将在江苏省苏州市落地全球第11座来福士。

　　凯德投资在实现资产更新的同时，正推动轻资产转型进程。11月22日，凯德投资方面在投资者日上表示，通过加快资本循环，将回收资本用于投入新的基金，也进一步推动了凯德投资的基金管理业务发展，包括通过人民币基金继续深化在华业务，并为公司向轻资产转型，实现基金资产管理规模增长提供了有力支撑。

　　“我们在亚太地区的根基已经奠定，将进一步推动业务的地域多元化，这是凯德投资未来发展所必须的。”凯德投资集团首席执行官李志勤进一步表示，凯德投资将重新平衡旗下投资组合，发展印度和东南亚业务，优化在中国的投资组合，通过并购在日本、韩国和澳大利亚等重点市场实现增长，并将目光投向美国和欧洲等亚洲以外的发达市场。

　　否认出售上海浦发大厦

　　11月25日，有消息称，凯德集团与AEW集团旗下基金近期正进行磋商，计划以18亿元的价格出售上海浦发大厦约70%面积。目前，上述双方已与首创集团旗下公司初步谈拢价格。

　　不过，凯德集团方面很快予以否认，并给出了“该消息不实”的答复。

　　公开资料显示，上海浦发大厦竣工于1999年，起初隶属于上海市政府重大产业项目投融资平台国盛集团。2008年，国盛集团开始剥离房地产业务，海航置业以14.75亿元拿下上海浦发大厦项目公司100%股权及7.21亿元的债权。

　　据悉，收购完成后，海航置业联合恒泰证券发行“恒泰浩睿-海航大厦类REITs”，这是上海证券交易所第一单类REITs项目，也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。

　　直到2019年，凯德集团正式入局，与一家非关联第三方公司以50:50的比例成立合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%的面积。收购部分包含办公楼8—19层和21—32层，地上总建筑面积41773平方米。上述交易完成后，该项目也成为中国首单市场化退出的资产支持专项计划。

　　记者了解到，凯德集团在收购上海浦发大厦后，进行了历时两年的大规模改造，从而使其符合甲级写字楼标准。

　　2021年，总部位于新加坡的凯德集团将地产业务进行重组。凯德集团将投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资，并通过介绍上市的方式登陆新加坡证券交易所，以上海浦发大厦为代表的商办资产大都被装入凯德资产这一上市平台。

　　近年来，凯德投资业绩遭遇“滑铁卢”。财报数据显示，2023年，凯德投资实现收入27.84亿新元，同比降低3.2%；毛利为12.6亿新元，同比降低2.3%；现金净利7.81亿新元，同比减少6%；归属利润大幅下滑79%至1.81亿新元。

　　值得一提的是，投资物业重估造成凯德投资2023年5.68亿新元非现金公允价值损失，以及5.99亿新元公允价值损失。正因如此，在2023年业绩发布会上，凯德投资方面谈到战略方向调整时指出，在经济“逆风期”，计划2024年着重剥离中国资产。

　　推动在华业务持续发展

　　尽管曝出拟出售资产的消息，但中国仍然是凯德投资最为重要的市场之一。

　　今年11月22日，凯德投资方面在投资者日上表示，近年来，在中国经济结构调整、凯德投资向轻资产转型的大背景下，在华业务也在加快转型和重新定位，包括大力发展人民币基金业务，以顺应趋势，继续推动增长。

　　李志勤表示，随着凯德投资转型成为一家专注于轻资产业务的全球不动产资产管理公司，始终积极管理资产负债表。自2021年以来，凯德投资共回收资本约240亿新元，其中有约110亿新元来自中国。

　　出售老旧资产，也为凯德投资发展新项目提供了资金支持。据了解，在凯德投资2021年至今所回收的总资本中，约75%注入了其私募或者上市基金。

　　“2021年以来，我们的中国团队成功募集了近500亿元人民币（约92亿新元）的国内资本，这表明中国有许多资本伙伴对我们充满信心。尽管在短期内我们在中国重组投资组合时会面临挑战，我们仍将致力于发展中国业务，并将继续推进人民币募资策略，发展我们的基金管理平台。”李志勤补充道。

　　2024年，苏州工业园区迎来开发建设30周年，这是中国与新加坡首个政府间合作项目。11月25日，在“中新双向投资洽谈会暨苏州工业园区中新合作项目签约活动”上，苏州工业园区管委会与凯德投资签署战略合作协议。

　　根据协议，苏州恒泰将与凯德投资携手在苏州工业园区核心位置推进江苏省首座来福士的落地工作。凯德集团将持续利用国际化平台资源、发挥领先专业优势及综合实力，在既往成功合作的基础上，把更多优质项目、创新业态、先进理念带到苏州市，为经济发展注入新的活力。

　　凯德投资方面表示，基于对投资趋势的研判，凯德投资将在中国积极关注并寻求相关领域的市场机会，凭借自身在不动产资管和基金管理方面的专业能力，推动在华业务持续发展。

　　据介绍，凯德投资将以增长为导向使用资本，实现到2028年将其基金资产管理规模翻倍至2000亿新元的目标，并力争到2028—2030年将经营利润提高2倍以上，超过10亿新元。